Ratgeber · Wohnen
Der Beitrag steigt, obwohl am Haus nichts passiert ist? Meist steckt der Anpassungsfaktor dahinter, der Schutz und Beitrag jedes Jahr an Baupreise und Löhne koppelt. Manchmal erhöht der Versicherer aber auch seinen Tarif. Dann haben Sie andere Rechte. Hier steht, woran Sie den Unterschied erkennen.
Maximilian Frischholz, Versicherungsmakler, Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO · Stand:
Kurz gesagt
Die Wohngebäudeversicherung wird meist wegen des Anpassungsfaktors teurer: Er koppelt Versicherungsschutz und Beitrag jedes Jahr an die Baupreise für Wohngebäude (zu 80 Prozent) und an die Tariflöhne am Bau (zu 20 Prozent). Für 2027 zählen die Baupreise vom Mai 2026: laut Statistischem Bundesamt 5,0 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Weil der Schutz dabei mitwächst, gibt es dafür in der Regel kein Sonderkündigungsrecht. Erhöht der Versicherer dagegen seinen Beitragssatz über eine Anpassungsklausel, können Sie binnen eines Monats kündigen (§ 40 VVG).
Gründe und Rechte
Die Mitteilung Ihres Versicherers verrät, welcher Fall vorliegt. Davon hängt ab, ob sich ein Fenster für die Kündigung öffnet.
| Warum der Beitrag steigt | Woran Sie es erkennen | Sonderkündigung? | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Anpassungsfaktor: Baupreise und Tariflöhne am Bau | Nur der Faktor ist höher; Versicherungssumme „Wert 1914“ oder Wohnfläche und Beitragssatz sind gleich | In der Regel nein, denn der Schutz wächst mit. Ältere Bedingungen erlauben teils einen Widerspruch binnen eines Monats | VGB 2022 A 13.1.1.3, A 16; § 40 VVG |
| Höherer Beitragssatz über eine Anpassungsklausel, etwa wegen gestiegener Schäden | Der Beitragssatz steigt, der Schutz bleibt gleich; die Mitteilung weist auf Ihr Kündigungsrecht hin | Ja, binnen eines Monats ab Zugang der Mitteilung, frühestens zum Termin der Erhöhung | § 40 VVG |
| Gefahrerhöhung, etwa Leerstand oder ein Gewerbebetrieb im Haus | Der Versicherer verlangt einen Zuschlag für die höhere Gefahr | Ja, wenn der Beitrag um mehr als 10 Prozent steigt oder der Versicherer die höhere Gefahr ausschließt (binnen eines Monats ab Zugang der Mitteilung) | § 25 Abs. 2 VVG; VGB 2022 A 21.1 |
| Umbau, Anbau, ausgebautes Dachgeschoss | Versicherungssumme oder Wohnfläche wird höher | Nein. Die Änderung müssen Sie melden, sonst droht im Schadenfall eine Kürzung | VGB 2022 A 14.2.2 (Wert 1914), A 16.1 und A 17.3.2 (Wohnfläche) |
| Neues Angebot oder Kündigung nach einem Schaden | Der Versicherer kündigt oder will den Vertrag nur zu geänderten Bedingungen fortführen | Nach einem Schaden dürfen auch Sie kündigen, bis einen Monat nach Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung | § 92 VVG; Teil B B2.2 |
Nach dem VVG (abgerufen am 25.09.2026) und den GDV-Musterbedingungen VGB 2022 und Teil B, Stand Juni 2026. Die Musterbedingungen sind unverbindlich; was für Sie gilt, steht in Ihren Bedingungen und in der Mitteilung des Versicherers.
Wohngebäude-Check
Unverbindlich · wenige Fragen · Antwort persönlich von Maximilian Frischholz
Schritt 1 von 5
Ich schaue mir Ihre Angaben an. Ich rufe Sie morgen zwischen 9 und 12 Uhr zurück. Wenn es schneller gehen soll, rufen Sie einfach durch: 0159 01054683.
Für das Gespräch: Haben Sie schon einen Vertrag, legen Sie bitte den Versicherungsschein bereit. Für ein Angebot brauche ich außerdem Baujahr, Wohnfläche und Bauart des Hauses.
Der Anpassungsfaktor
Wohngebäude werden heute in der Regel zum gleitenden Neuwert versichert. Ersetzt wird dann, was es kostet, das Haus in gleicher Art und Güte neu zu errichten, und zwar zum ortsüblichen Neubaupreis (VGB 2022, A 13.1.1). Damit der Schutz mit den Baupreisen Schritt hält, passt der Versicherer ihn jedes Jahr an, und mit ihm den Beitrag. Das Werkzeug dafür ist ein Faktor. Die aktuellen Musterbedingungen des GDV nennen ihn Anpassungsfaktor. Ältere Verträge rechnen teils mit dem gleitenden Neuwertfaktor, einer eng verwandten Größe mit etwas anderem Zahlenwert; im Alltag werden beide Begriffe oft gleichgesetzt.
Die Rechnung ist festgelegt: Zum 1. Januar ändert sich der Faktor um den Prozentsatz, um den sich der Baupreisindex für Wohngebäude im Mai des Vorjahres und der Tariflohnindex für das Baugewerbe im zweiten Quartal des Vorjahres verändert haben. Die Baupreise zählen zu 80 Prozent, die Löhne zu 20 Prozent. Beide Indizes veröffentlicht das Statistische Bundesamt (VGB 2022, A 16.2). Fallen die Indizes, sinkt auch der Faktor.
Der Jahresbeitrag ist ein Produkt: Versicherungssumme „Wert 1914“ mal Beitragssatz mal Anpassungsfaktor (VGB 2022, A 15), im Wohnflächenmodell Quadratmeter mal Beitrag je Quadratmeter mal Anpassungsfaktor (A 14). Steigt der Faktor um einen bestimmten Prozentsatz, steigt der Beitrag um denselben, solange Summe, Fläche und Beitragssatz gleich bleiben.
Die jährliche Anpassung folgt bundesweiten Indizes. Nach den Musterbedingungen gilt für ein Haus in Kassel deshalb derselbe Faktor wie überall. Im Schadenfall ersetzt der Versicherer aber die ortsüblichen Wiederherstellungskosten (VGB 2022, A 13.1.1.1 und A 17.1.1).
Baupreise seit 2022
Maßgeblich ist jeweils der Mai. Sein Wert fließt in den Anpassungsfaktor des folgenden Jahres ein.
| Baupreisindex Wohngebäude | Indexwert (2021 = 100) | Veränderung zum Vorjahresmai | Fließt ein in den Faktor für |
|---|---|---|---|
| Mai 2022 | 115,9 | +17,4 % | 2023 |
| Mai 2023 | 126,0 | +8,7 % | 2024 |
| Mai 2024 | 129,4 | +2,7 % | 2025 |
| Mai 2025 | 133,6 | +3,2 % | 2026 |
| Mai 2026 | 140,3 | +5,0 % | 2027 |
Destatis, Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude inkl. Umsatzsteuer, Stand 10.07.2026. Ältere Werte nach heutigem Stand; in die damaligen Faktoren flossen die seinerzeit veröffentlichten ein (Mai 2022: +17,6 %). Baupreise zählen zu 80 %, Tariflöhne Bau zu 20 % (VGB 2022, A 16.2). GDV: Faktor 2023 +14,7 %, 2024 +7,5 %, langjähriges Mittel rund 4,3 % (13.10.2023).
Für 2027
Fest steht der größere Teil der Rechnung. Der Baupreisindex für Wohngebäude lag im Mai 2026 bei 140,3 Punkten, 5,0 Prozent über dem Mai 2025. Das ist deutlich mehr als in den beiden Jahren davor mit 2,7 und 3,2 Prozent (Destatis, Stand 10. Juli 2026). Weil die Baupreise zu 80 Prozent zählen, tragen sie rund 4 Prozentpunkte zur Anpassung für 2027 bei. Dazu kommt ein Fünftel der Veränderung des Tariflohnindex für das Baugewerbe im zweiten Quartal 2026.
Den neuen Faktor nennt Ihnen Ihr Versicherer in der Beitragsrechnung für 2027; der GDV hat die Veränderung in früheren Jahren im Oktober veröffentlicht. Maßgeblich ist, was in Ihrer Rechnung steht, nicht eine Zahl aus dem Internet, denn je nach Bedingungswerk wird mit unterschiedlichen Faktoren gerechnet.
Wann Sie es merken: Der neue Faktor gilt für das Versicherungsjahr, das 2027 beginnt (VGB 2022, A 16.2). Ist Ihre Hauptfälligkeit der 1. Januar, steigt der Beitrag zum Jahreswechsel; beginnt Ihr Versicherungsjahr etwa am 1. Juli, dann erst zu diesem Tag.
Schäden und Tarif
Weil neben dem Faktor auch der Beitragssatz steigen kann. Nach Angaben der Verbraucherzentrale sind die Beiträge fast aller Anbieter über Anpassungsklauseln an die Baupreise und an die Schadenzahlungen des Vorjahres gekoppelt (Stand 10. August 2026). Die Musterbedingungen des GDV (VGB 2022) enthalten keine Klausel, mit der sich der Beitragssatz anpassen ließe. Ob Ihr Vertrag eine hat, steht in Ihren Bedingungen.
Die Schäden sind gestiegen. Der Schadenaufwand in der Wohngebäudeversicherung lag 2024 bei rund 8,6 Milliarden Euro, 2005 waren es rund 3,0 Milliarden (jeweils in den Preisen des Jahres). Über die letzten 20 Jahre entfiel knapp die Hälfte auf Leitungswasser; Sturm, Hagel und Elementarschäden schwanken dagegen stark von Jahr zu Jahr: 2021 lag der Aufwand nach der Sturzflut „Bernd“ erstmals über 10 Milliarden Euro (GDV, Stand 10. Oktober 2025).
Für Sie ist der Unterschied wichtig: Erhöht der Versicherer den Beitrag über eine Anpassungsklausel, ohne dass der Schutz entsprechend wächst, können Sie binnen eines Monats nach Zugang der Mitteilung kündigen. Die Mitteilung muss darauf hinweisen und spätestens einen Monat vor der Erhöhung bei Ihnen sein (§ 40 VVG). Mehr dazu steht im Ratgeber Beitragserhöhung: Welche Rechte Sie haben.
Sonderkündigungsrecht
In der Regel nein. § 40 VVG gibt das Recht nur, wenn der Versicherer den Beitrag erhöht, „ohne dass sich der Umfang des Versicherungsschutzes entsprechend ändert“. Beim Anpassungsfaktor wächst der Schutz aber mit: Versichert ist der ortsübliche Neubauwert zum Zeitpunkt der Wiederherstellung (VGB 2022, A 13.1.1.3). Die aktuellen Musterbedingungen sehen deshalb weder ein Kündigungs- noch ein Widerspruchsrecht vor, und auch der GDV sagt: kein außerordentliches Kündigungsrecht.
Ältere Bedingungen, etwa die VGB 2010, erlauben einen Widerspruch binnen eines Monats. Dann bleibt der bisherige Beitrag, aber die Versicherungssumme wächst nicht mehr mit, und der Verzicht auf den Abzug wegen Unterversicherung fällt weg. Ist die Summe im Schadenfall zu niedrig, wird die Entschädigung dann im Verhältnis gekürzt (§ 75 VVG; so rechnen auch die VGB 2022, A 17.8).
Kündigen können Sie trotzdem: ordentlich zum Ende des Versicherungsjahres, wenn die Kündigung drei Monate vorher beim Versicherer ist (Teil B, B2.1.2), oder nach einem Schaden. Hat die Bank ihre Grundschuld beim Versicherer angemeldet, wirkt Ihre Kündigung für die Feuergefahren nur, wenn Sie spätestens einen Monat vor Vertragsende nachweisen, dass die Bank zustimmt oder das Grundstück nicht mehr belastet ist. Das gilt auch für eine Sonderkündigung, nicht aber für die Kündigung nach einem Schaden oder nach einem Verkauf (§§ 144, 148 VVG; VGB 2022, A 22). Die Bank darf die Zustimmung nicht ohne ausreichenden Grund verweigern.
Nach einem Schaden
Nicht automatisch. Ein Rabattsystem wie die Schadenfreiheitsklassen der Kfz-Versicherung sehen die Musterbedingungen für Wohngebäude nicht vor (Beitragsberechnung nach VGB 2022, A 15, im Wohnflächenmodell A 14). Ob Ihr Tarif Nachlässe für schadenfreie Jahre oder Zuschläge nach Schäden kennt, steht in Ihren Bedingungen.
Teurer werden kann es auf anderem Weg. Nach einem Schaden dürfen beide Seiten kündigen, bis einen Monat nach Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung; kündigt der Versicherer, endet der Vertrag einen Monat nach Zugang (§ 92 VVG, Teil B B2.2). Manche Versicherer bieten stattdessen an, den Vertrag zu geänderten Bedingungen fortzuführen, mit höherem Beitrag oder mit Selbstbeteiligung.
Eine Kündigung durch den Versicherer wiegt schwer: Nach der Verbraucherzentrale haben gekündigte Kunden es schwer, anderswo einen attraktiven Vertrag zu bekommen, weil neue Anbieter eine solche Kündigung meist als Zeichen zu hoher Schadenrisiken werten. Sie rät, möglichst selbst zu kündigen, sobald ein verglichenes Angebot vorliegt. Wer das vor der drohenden Kündigung nicht mehr schafft, sollte das Angebot des Versicherers annehmen, für höchstens ein Jahr, und aus dieser abgesicherten Position weitersuchen (Stand 11. Februar 2025).
Für einen Schaden, der schon passiert ist, zahlt ein neuer Vertrag nicht. Er deckt nur, was nach seinem Beginn geschieht.
Beitrag und Schutz
Eine Selbstbeteiligung je Schaden kann den Beitrag senken, sagt auch die Verbraucherzentrale. Sie wird von jeder Entschädigung abgezogen (VGB 2022, A 9 und A 17.10). Wählen Sie nur einen Betrag, den Sie im Schadenfall ohne Not selbst tragen.
Beiträge und Leistungen unterscheiden sich zwischen den Anbietern erheblich (Verbraucherzentrale). Ein Vergleich taugt nur mit derselben Summe oder Wohnfläche, demselben Elementarschutz und demselben Verzicht auf die Kürzung bei grober Fahrlässigkeit.
Im Modell „Wert 1914“ gilt der Verzicht auf den Abzug wegen Unterversicherung nur, wenn Ihre Antragsangaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung stimmen (VGB 2022, A 14.1 und A 14.2.3). Sonst kann die Entschädigung im Verhältnis von Versicherungssumme zu Versicherungswert gekürzt werden (A 17.8). Im Wohnflächenmodell ersetzt der Versicherer bei besserer Ausstattung als angegeben nur die Kosten für die angegebene (A 17.3.2).
Ausgebautes Dachgeschoss, Anbau, hochwertige Sanierung: Wertsteigernde Umbauten gehören unverzüglich gemeldet. Der Beitrag steigt dann zwar, aber sonst darf der Versicherer im Schadenfall wegen Unterversicherung kürzen (VGB 2022, A 14.2.2).
Wo ältere Bedingungen ihn erlauben, hält ein Widerspruch gegen die Anpassung den Beitrag, öffnet aber genau die Lücke, die der gleitende Neuwert schließen soll. Auch der GDV weist auf das Risiko der Unterversicherung hin.
Ohne den Baustein sind Überschwemmung und Rückstau nicht versichert (VGB 2022, A 1.3.2). Starkregen braucht keinen Fluss: KASSELWASSER hat für den 22. Juni 2023 in Kassel-West 50 Liter je Quadratmeter in 30 Minuten dokumentiert und hält solche Güsse überall im Stadtgebiet für möglich.
Schritt für Schritt
Vergleichen Sie Versicherungssumme „Wert 1914“ oder Wohnfläche, Beitragssatz und Faktor. Hat sich nur der Faktor geändert, ist es die jährliche Anpassung an Baupreise und Löhne.
Steigt der Beitragssatz über eine Anpassungsklausel, muss die Mitteilung auf Ihr Kündigungsrecht hinweisen. Ab Zugang läuft ein Monat (§ 40 VVG). Notieren Sie das Datum.
Stimmen Summe oder Wohnfläche noch? Ist Elementarschutz dabei, verzichtet der Versicherer auf die Kürzung bei grober Fahrlässigkeit? Ein günstigerer Tarif mit weniger Schutz ist kein Gewinn.
Wechseln können Sie zum Ablauf mit drei Monaten Frist, nach einem Schaden oder mit dem Sonderkündigungsrecht. Hat die Bank ihre Grundschuld angemeldet, wirkt die Kündigung (außer nach einem Schaden oder Verkauf) nur mit ihrer Zustimmung oder dem Nachweis, dass das Grundstück nicht mehr belastet ist (§§ 144, 148 VVG; VGB 2022, A 22).
Häufige Fragen
Nicht ganz. Beide koppeln den Vertrag jährlich an die Baukosten. Die aktuellen Musterbedingungen des GDV nennen die Größe Anpassungsfaktor (VGB 2022, A 16); ältere Verträge rechnen teils mit dem gleitenden Neuwertfaktor, der einen etwas anderen Zahlenwert hat. Welcher Name und welcher Wert in Ihrem Vertrag gelten, hängt vom Bedingungswerk ab. Maßgeblich ist, was Ihre Beitragsrechnung ausweist.
Das Haus wird in Preisen des Jahres 1914 bewertet, weil die Baukosten damals kaum schwankten. So lassen sich Gebäude vergleichen. Die Summe 1914 bleibt gleich; der jährlich angepasste Faktor rechnet sie auf heutige Preise hoch (VGB 2022, Einleitung und A 14). Die Verbraucherzentrale hält die Berechnung nach der Wohnfläche für die einfachere und sicherere Methode. Auch dort wirkt derselbe Anpassungsfaktor (VGB 2022 Wohnflächenmodell, A 15).
Ja. Nach den Musterbedingungen erhöht oder vermindert er sich um den Prozentsatz, um den sich die Indizes verändert haben (VGB 2022, A 16.2). Zuletzt sind die Baupreise für Wohngebäude aber jedes Jahr gestiegen, im Mai 2026 um 5,0 Prozent (Destatis).
Zum Beginn Ihres nächsten Versicherungsjahres. Der Faktor ändert sich zwar zum 1. Januar, gilt aber jeweils für die Versicherungsperiode, die in diesem Jahr beginnt (VGB 2022, A 16.2).
Ja, er kostet einen Zuschlag. Dafür sind Überschwemmung, Rückstau, Schneedruck und die übrigen Elementargefahren versichert (VGB 2022, A 1.3.2). Wie hoch er ausfällt, hängt unter anderem an der Gefährdung der Adresse; die Versicherer schätzen sie unter anderem mit dem Zonierungssystem ZÜRS Geo ein, das Hochwasser- und Starkregen-Gefährdungsklassen unterscheidet (GDV). Weil in den Musterbedingungen der ganze Jahresbeitrag mit dem Anpassungsfaktor multipliziert wird, wächst auch dieser Teil mit (A 15). Den Stand zur geplanten Pflichtversicherung finden Sie im Ratgeber Elementarschäden.
Nein. Ob eine Anpassungsklausel wirksam ist, ist eine Rechtsfrage. Dafür sind Verbraucherzentrale, Versicherungsombudsmann oder Fachanwalt die richtige Adresse. Ich helfe bei der Frage, welcher Tarif und welche Summe danach zu Ihrem Haus passen.
Passt dazu
Was sie zahlt, was eigens eingeschlossen werden muss und was im Winter gilt.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 40 VVG für alle Sparten.
Starkregen, Rückstau, Schneedruck und der Stand zur Pflicht.
Fristen und Sonderkündigungsrechte, auch nach einem Schaden oder einem Verkauf.
Was gilt, wenn das Haus leer steht, und warum der Versicherer dann mehr verlangen darf.
Leitungswasser ist der größte Kostenblock: die Abgrenzung zwischen Gebäude, Hausrat und Haftpflicht.
Ich sehe mir mit Ihnen an, woher die Erhöhung kommt, ob eine Frist läuft und ob Summe, Wohnfläche und Elementarschutz noch passen. Kein Honorar. Vergütet werde ich über die Courtage im Beitrag des Versicherers. Ist Ihr jetziger Vertrag der bessere, sage ich Ihnen das.